In deze bijdrage behandelen we de overdrachtsbelasting bij aankoop van onroerend goed in Spanje, een belasting waar iedereen ooit wel eens mee te maken krijgt. Deze overdrachtsbelasting staat bekend onder de naam Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Er zijn de laatste jaren nogal wat kopers die plots worden verrast door de Spaanse fiscus waarbij een extra belasting wordt geheven met bovendien nog wat interesten erbij. Om deze verrassing te vermijden overlopen we wat die belasting nu precies betekent, wie ze moet betalen en hoe ze wordt berekend.

Wanneer?
U moet onder andere overdrachtsbelasting betalen als u eigenaar wordt van onroerende goed in Spanje. Dit is dus in elk geval zo als u een gebruikte woning of een grond aankoopt. De belasting moet ten laatste 30 dagen na de aankoop worden aangegeven en betaald.

Wie?
De overdrachtsbelasting moet betaald worden door de koper van het onroerend goed, en het is de koper die ook zelf de aangifte doet van de belasting.

Hoeveel?
De belasting bedraagt 7% (in Andalucia) op de werkelijke betaalde prijs voor het pand. De werkelijke prijs van het onroerend goed is ook de prijs die in de notariële akte vermeld moet worden. Op die basis wordt een aangifte gedaan, en daarop wordt de belasting betaald. In de praktijk gebeurt het nog wel eens om in de notariële akte een bedrag op te nemen dat een stuk lager ligt dan de werkelijke prijs die voor het onroerend goed werd betaald. Op die lagere prijs wordt dan een lagere belasting betaald, geen kat die erachter komt, en daarmee is de kous af denkt u... maar niet voor de fiscus...

Herziening door de fiscus
De fiscus heeft nog 4 jaar de tijd om de betaalde belasting te controleren en te herzien. De fiscus start dan een procedure waarin de werkelijke waarde en de belasting hierop wordt herberekend. Deze herberekening wordt comprobación de valores genaamd. Bovenop de extra belasting wordt wettelijke interest geëist.

Hoe vermijden?
Om problemen te voorkomen is het dus belangrijk dat in de notariële akte en de hieropvolgende aangifte de werkelijke betaalde prijs wordt opgenomen. In principe zal de werkelijk betaalde prijs overeenkomen met de werkelijke fiscale waarde.

De fiscus geeft echter een indicatie van de minimumwaarde die op voorhand zelf kan berekend worden. Je moet nl. de kadastrale waarde van het jaar van aankoop (valor cadastral op het IBI betalingsbewijs) vermenigvuldigen met een coëfficiënt die jaarlijks bij het begin van elk fiscaal jaar wordt gepubliceerd in het officieel Staatsblad van Andalucia (Boletin Oficial de la Junta de Andalucia). Hoe recenter de laatste herziening van de kadastrale waarde in je gemeente, hoe lager deze coëfficiënt normaal gezien zal zijn.

Spanje zou Spanje niet zijn, mocht dit de eenvoudige eindoplossing zijn. Er bestaan talrijke andere manieren van herziening waardoor de fiscus nog een stok achter de deur houdt. Zo kan een herziening van de werkelijke waarde gebaseerd worden op de marktwaarde, een expertiserapport, een vergelijkende expertise met huizen in de buurt, de schatting van de bank naar aanleiding van een hypotheeklening, etc.

Onder invloed van de economische crisis is de Spaanse fiscus is op dit moment bezig met een grondige herziening van alle aangiftes van de laatste jaren. Mocht u te maken krijgen met een herzieningsprocedure, en wil u beroep aantekenen, of wil u vooraf zeker weten of u risico loopt, dan is het heel belangrijk concreet advies in te winnen bij een advocaat.