In deze bijdrage behandelen we de wettelijke garanties bij het aankopen van een woning op plan. Het kopen van een nieuwe woning op plan was de laatste jaren aan de Costa del Sol de gewoonste zaak van de wereld. De plannen zagen er goed uit, de ligging naast het golfterrein was ook prima, en gelet op de stijging van de huisprijzen van om en bij de 15-20% per jaar waren veel kopers er als de kippen bij om een woning op plan te kopen. Spijtig genoeg liepen de zaken meestal niet zoals ‘gepland’, wat wel meer voorkomt in Spanje. De werken raken maar niet opgeleverd, of sterker nog, in sommige gevallen zijn de werken vaak na een jaar of twee jaar nog steeds niet begonnen…

De Spaanse wet verplicht de projectontwikkelaar echter om te voorzien in een bankgarantie of een verzekeringspolis om de rechten van de koper te beschermen, en bij vertraging van de werken het recht te geven aan de koper om van de aankoop af te zien. Het is belangrijk hierop te letten bij de aankoop van een woning. We raden bovendien aan bestaande contracten na te kijken om je rechten na te gaan.

“Lexland Abogados heeft recent een rechtzaak gewonnen waarin de rechten van de koper nogmaals werden bevestigd en versterkt…”

De vertraging in de oplevering van de werken is bijna een gewoonte geworden bij bouwprojecten aan de Spaanse Costa’s. Gedurende jaren hebben kopers hier nooit veel problemen van gemaakt. De huisprijzen stegen met 15-20% per jaar, en als de woning nu wat later opgeleverd werd, was dit nu ook niet echt een groot probleem. De economische crisis verandert de zaken wel een beetje. Gelet op de dalende prijzen van in sommige gevallen wel tot 40% kan het best wel eens interessant worden om van je koopcontract af te zien en op zoek te gaan naar een nieuwe woning.

De Spaanse wet legt de verplichting op aan de projectontwikkelaar om bij de koopovereenkomst ofwel een bankgarantie op eerste verzoek toe te kennen aan de koper ofwel om een verzekeringspolis aan te bieden. Bovendien kan de projectontwikkelaar de koper er niet toe dwingen om afstand de doen van deze garanties.

Wat is het doel van deze garanties?
Deze garanties beschermen de koper zodat hij of zij de ontbinding van de overeenkomst en de terugbetaling van de betaalde bedragen kan eisen als de werken niet op tijd worden opgeleverd of als de werken nog niet zijn gestart op de datum die de koopovereenkomst voorziet.

Wanneer kan deze garantie worden ingeroepen?
Er wordt door een expert een officiëel document opgemaakt dat aantoont dat de werken nog niet zijn opgeleverd op de datum die voorzien werd in de koopovereenkomst. Met dit document kan dan de terugbetaling worden geëist.

Lexland Abogados heeft recent een dagvaarding ingesteld die niet gebaseerd is op een officiëel document dat de vertraging van de oplevering aantoont, omdat vaak die datum nog niet bereikt is, maar zich baseert op de vertraging van de aanvang van de bouwwerken. In veel gevallen heeft de koper de werken nog niet gestart op de datum die voorzien werd in de koopovereenkomst.

Lexland Abogados heeft hierin gelijk gekregen van de rechter. Deze uitspraak moet menig projectontwikkelaar of verzekeraar doen blozen omdat nu net veel projectontwikkelaars in de koopovereenkomst clausules hebben opgenomen die een datum van aanvang van de bouwwerken bepalen zonder rekening te houden met de garanties die de wet aan de koper biedt.

Wat houdt deze garantie in?
De garantie kan onvoorwaardelijk worden ingeroepen. De wet verbiedt uitdrukkelijk om aan de uitvoering van de garantie voorwaarden te verbinden. Als de garantie wordt ingeroepen door de koper heeft hij het recht om de reeds betaalde bedragen terug te eisen, met hierbovenop de wettelijke interesten. Deze worden ofwel teruggeëist bij de bank, als het om een bankgarantie gaat, of anderzijds bij de verzekeringsmaatschappij, als het om een polis gaat. Zowel de bank als de verzekeringsmaatschappij móeten onvoorwaardelijk uitbetalen.

We verwachten dat, gelet op de daling van de huisprijzen, menig koper op plan interesse heeft om van de aankoop af te zien. Dit is dus in verschillende gevallen mogelijk, zonder het reeds betaalde bedrag te verliezen. Reeds honderden kopers hebben van deze garanties de laatste maanden succesvol gebruik gemaakt.

Lexland Abogados is al jaren gespecialiseerd in het bijstaan van Belgen en Nederlanders aan de Spaanse Costa’s. Lexland Abogados staat onder andere kopers én verkopers bij in het koop-verkoopproces en alle bijkomende procedures. Voor meer specifieke vragen kan u ons altijd contacteren: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it of 952 77 88 99.