Als U in België of in Nederland een huis koopt, weet U precies de weg die gevolgd moet worden. In dit artikel overlopen we de weg die in Spanje moet gevolgd worden en de risico´s waarmee u moet rekening houden. De bijstand van een advocaat in Spanje bij de aankoop van uw woning is uiterst belangrijk.

Als U uw droomhuis of uw appartement met zicht op zee heeft gevonden, wordt meestal een ‘voorlopig koopcontract’ getekend (wat in België vaak een ‘compromis’ wordt genoemd). In dit contract wordt ook vaak een ontbindende voorwaarde opgenomen die inhoudt dat als de koper geen financiering via hypotheek vindt de koop niet doorgaat en het contract wordt ontbonden.

Vervolgens wordt er een afspraak gemaakt bij de notaris voor het opmaken van de notariële akte. De notariële akte is het instrument waarmee het onroerend goed wordt ‘geleverd’. Bovendien wordt die akte daarna ingeschreven in het eigendomsregister en dit zorgt ervoor dat de koop – verkoop tegenstelbaar wordt gemaakt aan derden.
De taak van de notaris bestaat erin dat wat er in zijn akte moet komen te staan ook klopt. Hij gaat na of de eigenaar ook inderdaad ook de rechtmatige eigenaar van het onroerend goed is, dat er geen schulden verbonden zijn aan het goed en dat o.a. de bouwvergunningen en de nodige licenties in orde zijn.

Vervolgens wordt een ontwerpakte opgemaakt die door de koper en de verkoper wordt nagelezen. Hierna wordt de defintieve notariële akte ondertekend door beide partijen. Een afschrift van de notariële akte wordt vervolgens ingeschreven in het eigendomsregister.

Dit is de normale manier van werken in Nederland en België.

In Spanje gaat het echter anders, en het is belangrijk dat je bij de aankoop van een onroerend goed bijgestaan wordt door een lokale advocaat die op de hoogte is van de Spaanse wetgeving.

In Spanje is het heel normaal dat bij de aankoop van een onroerend goed beroep wordt gedaan op een lokale advocaat. De advocaat zorgt voor de opmaak van de onderhandse private koopovereenkomst, de compromis. De advocaat zorgt bovendien voor het onderzoek naar de werkelijke eigendom en de herkomst van het pand en eventuele lasten en schulden die op het huis rusten. Bovendien verzorgt de advocaat de nodige contacten met de notaris om de inhoud van de notariële akte af te stemmen op de onderhandse koopovereenkomst.

De onderhandse koopovereenkomst is een uiterst belangrijk document. In dat document staat namelijk het moment vanaf wanneer U eigenaar wordt. Eigendom gaat in Spanje over door het overdragen van het bezit en niet door overschrijving inschrijving van de notariële akte in het eigendomsregister. In dat contract wordt ook geregeld hoe aan U het bezit wordt verschaft.

Bovendien zijn er verschillende soorten contracten waarop beroep wordt gedaan:
- De gewone koop-verkoopovereenkomst - contrato de compraventa:  met deze overeenkomst wordt het onroerend goed verkocht op de gebruikelijke wijze, zonder meer.
- De overeenkomt met een belofte tot verkoop van een onroerend goed - promesa de compraventa.
- De overeenkomst waar een onroerend goed wordt gereserveerd - contrato de reserva: deze overeenkomst komt vaak voor bij een aankoop van een onroerend goed op plan in het kader van een projectontwikkeling.

In Nederland en België neemt de notaris een belangrijke rol op zich. Hij zorgt niet alleen voor de opmaak van de akte, maar controleert ook de inhoud en zorgt voor de registratie van de akte bij het eigendomsregister.

In Spanje heeft een notaris echter een heel andere rol. Eigenlijk is zijn enige taak het openbaar maken van de onderhandse private koopovereenkomst die al eerder werd gesloten tussen de verkoper en de koper. Hij doet dit door alles in de notariële akte (escritura publica) over te nemen, en hieraan het publieke vertrouwen te geven. Bij de opmaak van de notariële akte controleert de notaris wie de personen zijn die de akte ontertekenen en het verlijden van de akte bijwonen aan de hand van identiteitsdocumenten. Verder gaat hij het juridisch herkomst van het onroerend goed na door middel van een uittreksel van het eigendomsregister (nota simple).

En daar stopt dan de taak van de notaris. De Spaanse notaris bemoeit zich niet met de betaling van de prijs (hij vermeldt alleen op welke wijze de prijs is betaald, al dan niet contant, per bank cheque of per overschrijving). Ook bemoeit hij zich in principe niet met de inschrijving van de akte in het register of met de te betalen belastingen.

De taak van de notaris is dus heel beperkt in vergelijking met de Nederlandse en de Belgische notaris.

Om deze redenen is het belangrijk een advocaat bij de hand te nemen die onder andere de volgende dingen voor u doet:

Fase vóór de aankoop
- Aanmaak van een N.I.E-nummer. Dit is een nationaal identificatienummer voor niet-residenten in Spanje en verplicht aan te vragen bij de aankoop van een onroerend goed.
- Controle van het pand bij het eigendomsregister. Belangrijk is hierbij ook de controle van hypotheken die op het pand zitten (dit gebeurt via een nota simple).
- Controle van het onroerend goed bij het Catastro (Kadaster) met inbegrip van de bouwvergunningen.
- Controle van I.B.I (Impuesto de Bienes Inmuebles), dit is een jaarlijkse belasting die moet betaald worden op onroerende goederen.
- Controle van de statuten, de akkoorden van de Comunidad de Propietarios. In veel gevallen is een onroerend goed opgenomen in een urbanisatie. Deze urbanisatie heeft een raad en een beheerder. De akkoorden van de raad kunnen aan alle eigenaars worden opgelegd bij meerderheid. Het is dus belangrijk dat die akkoorden worden gecontroleerd want deze kunnen een aanzienlijke financiële impact hebben.
- Controle van eventuele schulden ten aanzien van de Comunidad de Propietarios.
- Controle van eventuele schulden met betrekking tot gemeentebelastingen.
- Controle van de contracten en schulden van energieleveranciers zoals water, gas en elektriciteit.

Fase van de onderhandse koop-verkoop
- Opmaak van de onderhandse koopovereenkomst (Heel belangrijke clausules zijn o.a. de clausules met betrekking tot de bouwvergunningen, de afhouding van 3% in het geval wordt aangekocht van een niet-resident, en de afspraken in het geval er een hypotheek op het pand zit).
- De nodige onderhandelingen met de verkoper.
- Opening van een Spaanse bankrekening.

Fase van de notariële akte
- De nodige contacten met de notaris.
- Het afstemmen van de notariële akte en de onderhandse verkoopovereenkomst.
- Eventueel het ondertekenen van de notariële akte via een volmacht. De advocaat zorgt tevens voor de opmaak van deze notariële volmacht.
- Het inschrijven van de notariële akte bij het eigendomsregister.

Fase na de verkoop
- Eventuele opmaak van een testament. Dit is heel gebruikelijk is Spanje en dit beperkt talloze problemen na een overlijden.
- Naamswijziging van de nieuwe eigenaar bij de gemeentelijke belastingdienst.
- Overdracht van de contracten van de energieleveranciers.
- Opdracht tot domiciliering bij de bank.
- Jaarlijkse aangifte van de gemeentelijke belastingen en de belasting op eigendom van niet-residenten.

Laat je niet afschrikken! Dit alles kan vanop afstand via onze contactpersonen in Nederland en België, zonder de fysieke aanwezigheid van de koper in Spanje. Alles wordt opgenomen in een volmacht van de koper aan de advocaat zodat de kosten tot een minumum kunnen worden beperkt. Geen onnodige vluchten, en afspraken!

Een huis kopen in Spanje doe je om te genieten, en een advocaat kan je van alle onnodige zorgen besparen. Voor meer info, aarzel niet te mailen op het volgende adres: This e-mail address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it