De uitvoeringsprocedures op basis van een verzekeringspolis of een bankgarantie samen met een officieel document dat vertraging van de oplevering van de bouwwerken aantoont waren altijd schering en inslag in tijden van economische crisis. De dagvaarding tot uitvoering die ons kantoor heeft ingesteld om onze clienten te verdedigen is uiterst innovatief omdat deze niet gebaseerd is op een document dat de vertraging van de oplevering aantoont, omdat vaak die datum nog niet bereikts is, maar zich baseert op de vertraging van de aanvang van de bouwwerken. De Rechtbank van Eerste Aanleg nr. 13 van Barcelona gaf ons hierin recent gelijk.

De bepalingen van de Spaanse Wet 57/1968 zijn van dwingend recht in overeenstemming met artikel 7 dat bepaalt dat “van de rechten van de koper, gegarandeerd door de Wet, geen afstand kan worden gedaan”. Hieruit volgt dat contractuele voorwaarden die ingaan tegen de dwingende bepalingen van de Wet 57/1968 nietig zijn. Deze nietigheid kan bovendien automatisch worden ingeroepen door de Rechtbank.
Aan de andere kant bevestigt de uitspraak dat de Wet 57/1968 klaar en duidelijk de vertraging van de aanvang van de bouwwerken beteugelt en dat de Wet zelfs duidelijk de keuze geeft aan de koper om de overeenkomst al dan niet te beëindigen als de de bouwwerken nog niet zijn gestart.
Het is bovendien belangrijk te benadrukken dat de Wet uitdrukkelijk het verbod oplegt om aan de uitvoering van deze garanties voorwaarden te verbinden. De garanties kunnen m.a.w. uitgevoerd worden ongeacht de argumenten ten gronde van de verkoper.
Deze uitspraak moet menig projectontwikkelaar of verzekeraar doen blozen omdat nu net veel projectontwikkelaars in de koop-verkoopovereenkomst clausules hebben opgenomen die een datum van aanvang van de bouwwerken bepalen zonder rekening te houden met de garanties die de Wet aan de koper biedt.
Op de koop toe werden zelfs bankgaranties gegeven die al uitvoerbaar waren op het moment van de uitgifte. Dit kan alleen maar het gevolg zijn van een verkeerde inschatting van deze garanties door de projectontwikkelaars.